Hrvatski sabor je na sjednici 11. listopada 2023. godine donio Zakon o izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, a kao što je mnogima poznato, predmetni Zakon bavi se, između ostaloga, i pitanjem zakupa i kupoprodaje poslovnih prostora u vlasništvu Republike Hrvatske, županija, gradova i općina.
Ako želite uzeti u zakup poslovni prostor koji je u vlasništvu RH, odnosno jedinica lokalne ili područne samouprave morate se javiti na javni natječaj te ispuniti sve uvjete javnog natječaja.
Odluku o tome koja je ponuda najpovoljnija u konkretnom slučaju donosi tijelo državne uprave ili pravna osoba koja upravlja tim poslovnim prostorom koji je predmet Vašeg interesa, a sukladno Zakonu najpovoljnija je ponuda ona koja ispunjava sve uvjete iz natječaja i kojom je ponuđen najviši iznos zakupnine, a valja uzeti u obzir da će prednost pri sklapanja ugovora o zakupu imati hrvatski branitelji i članovi njihovih obitelji, ali ako isti zadovolje sve kriterije jednako kao i ostale osobe prijavljene na javni natječaj.
Nešto je drugačija situacija ako je poslovni prostor u vlasništvu neke od gore navedenih osoba već u postojećem zakupu, odnosno ako postoji važeći ugovor o zakupu poslovnog prostora, a u kojem slučaju zakupodavac može najkasnije 60 dana prije isteka roka na koji je ugovor sklopljen ponuditi trenutnom zakupniku sklapanje novog ugovora (ali samo ako je dosadašnji zakupnik uredno ispunjavao sve obveze iz ugovora i ako se bavi dopuštenom djelatnošću) i to samo na određeno vrijeme, odnosno najdulje na rok od 10 godina, uz mogućnost daljnjeg produljenja na najviše 10 godina.
Što se tiče iznosa zakupnine, uzimaju se u obzir kriteriji koji donosi svaka pojedina jedinica lokalne ili područne samouprave, a sve ovisno o djelatnosti koju taj zakupnik obavlja, a ako bi tako utvrđeni iznos bio niži od dosada plaćanog iznosa zakupnine, zakupnik će i dalje plaćati iznos zakupnine u visini određenoj postojećim ugovorom o zakupu. Čak i ako je takav ugovor o zakupu već ranije istekao, zakupodavac ima mogućnost ponuditi zakupniku koji ispunjava sve gore navedene uvjete sklapanje novog ugovora o zakupu pod gore navedenim uvjetima.
Nakon toga odluka o daljnjem postupanju je na zakupniku koji se u roku od 30 dana mora očitovati prihvaća li takvu ponudu, odnosno mora dostaviti zakupodavcu pisani prihvat ponude, a ako to ne učini i ne isprazni poslovni prostor protiv njega će se pokrenuti odgovarajući postupci kako bi se prostor ispraznio i predao u posjed vlasniku.
Ukoliko bi država, grad ili općina, mijenjali kriterije za plaćanje zakupnine, što nije nerealno za očekivati obzirom da se ugovori o zakupu sklapaju na dugi vremenski period, to će naravno utjecati i na visinu zakupnine svakog pojedinog zakupnika čija će se cijena povećati od prvog dana sljedećeg mjeseca te se u tom slučaju mora sklopiti dodatak, odnosno aneks, prvobitno sklopljenom ugovoru.
Zakupnik zapravo nema nikakvu mogućnost pregovaranja oko visine zakupnine, tj. povećanja iste, te je to praktično jednostrana odluka općine, grada ili države te ako se zakupnik pobuni i odbije sklopiti aneks ugovora, dolazi do raskida ugovora i zakupnik zbog toga nema pravo na tužbu radi naknade štete.
Zakonom je ipak predviđena mogućnost koja ide u prilog zakupniku, a to je da ako traju radovi na javnim površinama zbog kojih je zakupnik izložen poteškoćama u obavljanju svoje poslovne djelatnosti, isti ima pravo na sniženje zakupnine u iznosu od 30%, a svi zakupnici koji neće svoj poslovni prostor moći koristiti za vrijeme obnove zgrada oštećenih u potresima, neće morati plaćati zakupninu u tom periodu.
Ukoliko namjeravate uzeti u zakup poslovni prostor u vlasništvu Republike Hrvatske ili ste već u zakupu u takvom poslovnom prostoru dobro proučite koje su novine stupile nedavno na snagu jer bi to moglo uvelike utjecati na uvjete pod kojima ćete biti zakupnik u poslovnom prostoru u vlasništvu grada, općine ili države.
