Možda ste se i sami našli u situaciji da je nekretnina u vašem vlasništvu postala zanimljiva državi te je ista odlučila upravo na tom zemljištu graditi građevinu ili izvoditi radove u svojem interesu, ali u tom vrlo složenom postupku niste bili dobro informirani o pravima koja imate kao vlasnik.
Ako se nađete u toj situaciji dobro je znati da u Republici Hrvatskoj postoji Zakon o izvlaštenju i određivanju naknade koji je na snazi od 2020. godine i koji vrlo detaljno daje odgovore na brojna pitanja koja si vlasnik nekretnine koja je predmet izvlaštenja može postaviti. Dakako, najvažnije je znati odgovor na pitanje možete li i na koji način utjecati na odluku o izvlaštenju i koliku naknadu možete očekivati ako do izvlaštenja dođe.
U posljednje vrijeme uglavnom se grade građevine infrastrukturne namjene energetskog sustava, tzv. solarne elektrane za proizvodnju električne energije, ali da bi uopće došli do faze izvlaštenja i isplaćivanja naknade za vašu nekretninu put korisnika izvlaštenja jako je dug.
Prvenstveno, korisnik izvlaštenja (primjerice Hrvatske vode, Hrvatske ceste, Solida Ivanec d.o.o.) moraju podnijeti prijedlog za utvrđivanje interesa Republike Hrvatske da se gradi određena građevina ili izvode određeni radovi, a kako bi potom Vlada RH mogla donijeti odluku je li takvo što u interesu Republike Hrvatske.
Korisnik izvlaštenja već prilikom podnošenja prijedloga za utvrđivanje interesa RH mora znati svrhu izvlaštenja, kakva će biti vrsta izvlaštenja, točno znati koje su to nekretnine na kojima će se graditi i tko su osobe koje imaju bilo kakva stvarna prava na tim nekretninama te u samom prijedlogu mora biti obrazloženo zašto je u interesu RH da se baš na tim nekretninama gradi ili izvode radovi.
Osim toga, svoje mišljenje moraju dati i općinsko odnosno gradsko vijeće i županijska skupština, a prijedlogu se prilaže i pravomoćna lokacijska dozvola. U postupku u kojem se utvrđuje je li nešto od interesa za RH Vi kao privatni vlasnici zemljišta ne sudjelujete i ne možete utjecati na odluku je li nešto od interesa ili nije od interesa za RH, ali to ne znači da vi kao vlasnik nemate nikakva prava u nastavku postupka.
Ukoliko dođe do izvlaštenja i to onog potpunog vi ćete prestati biti vlasnikom nekretnine i ona će postati vlasništvo korisnika izvlaštenja, ali ako je izvlaštenje nepotpuno vi ćete i dalje biti vlasnikom, ali će to vaše stvarno pravo biti ograničeno, bilo ustanovljavanjem služnosti bilo zakupom.
A koja su prava vlasnika kojem je država odlučila „oduzeti“ nešto što je do jučer bilo u privatnom vlasništvu?
Naravno da nekretnina u vašem privatnom vlasništvu ima svoju vrijednost te će vam u slučaju izvlaštenja pripasti novčana naknada i to u visini tržišne vrijednosti nekretnine. Tržišna vrijednost nekretnine određuje se u trenutku donošenja prvostupanjskog rješenja o izvlaštenju, a pri određivanju naknade uzima se u obzir za što je nekretnina služila prije izvlaštenja, odnosno kakvu je namjenu ista imala.
Tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje se temeljem procjena vještaka i to primjerice vještaka za graditeljstvo ili poljoprivredu, naravno, ovisno o tome čemu predmetna nekretnina služi u trenutku izvlaštenja. Ukoliko se država odlučila izvlastiti samo dio vaše nekretnine, a dio bi trebao ostati i dalje u vašem vlasništvu, imate mogućnost zatražiti da da vam se izvlasti i taj preostali dio jer je za vas sada ekonomski neiskoristiv.
Zakon predviđa još jednu mogućnost, a to je da vam umjesto novčane naknade za izvlaštenu nekretninu pripadne u vlasništvo druga nekretnina iste tržišne vrijednost i to u istoj općini ili gradu, a koja bi nekretnina trebala omogućiti iste životne uvjete i uvjete korištenja kao i dosadašnja, ali tu se vrlo često javlja problem jer korisnik izvlaštenja rijetko takvom nekretninom raspolaže.
Dakle, ukoliko će već vaša nekretnina biti izvlaštena u interesu Republike Hrvatske, postoje vaša zakonom propisana prava i u svakom slučaju je preporučljivo da budete aktivni sudionici tog postupka, ali ga ni u kom slučaju nije preporučljivo ometati, ne dopuštati očevid, ili sprečavati stupanje u posjed izvlaštene nekretnine jer se izlažete prekršajnoj odgovornosti i vrlo visokim novčanim kaznama.
