Pitanjima iz područja zemljišnoknjižnog prava zasigurno ste se susretali u više navrata te bi svakome trebali biti poznati barem osnovni instituti ove grane prava.
Zemljišne knjige javni su registri koji se vode o pravnom stanju nekretnina, a koje je stanje mjerodavno za pravni promet. U današnje vrijeme sa samo nekoliko klikova možete provjeriti pravno stanje nekretnine koja vam je potencijalno interesantna za kupnju, zakup ili Vam je zanimljiva iz bilo kojeg drugog razloga.
Problem se u praksi nerijetko pojavljuje zbog činjenice da stvarno stanje stvari nije onakvo kako je zavedeno u zemljišnim knjigama, primjerice kao vlasnici su upisane osobe koje su već umrle. Kako bi se zaštitile poštene osobe koje su se dobro informirale i provjerile stanje u zemljišnim knjigama zakonski su propisi predvidjeli načelo povjerenja u potpunost i istinitost zemljišnoknjižnog stanja u slučajevima kada se to stanje razlikuje od stvarnog stanja nekretnine.
Riječ je o načelu koje, kao što i sam naziv govori, pretpostavlja da je sve je upisanu u zemljišnoj knjizi istinito, a sve što nije upisano (a primjerice moglo je biti upisano) ne postoji. Navedeno načelo štiti svaku poštenu osobu koja se prilikom kupnje nekretnine oslanjala na ono što je upisano u zemljišnoj knjizi, naravno pod uvjetom da je takva osoba postupala u dobroj vjeri.
Smatra se da je stjecatelj u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja pravnog posla ni u trenutku kada je zahtijevao upis u zemljišnu knjigu nije znao i s obzirom na okolnosti nije imao dovoljno razloga posumnjati u to da nekretnina pripada otuđivatelju, odnosno da ono što je upisano nije potpuno ili je različito od izvanknjižnog stanja.
Dakle, ni od koga se ne očekuje da će se baviti istraživanjem kakvo je izvanknjižno stanje određene nekretnine, ali se zato od svakog očekuje da zna provjeriti i razumije pravno stanje nekretnine u zemljišnim knjigama.
Sudovi se vrlo često bave slučajevima višekratnog ugovaranja otuđenja nekretnine. Riječ je o tome da otuđivatelj (prodavatelj) sa više različitih osoba sklopi pravne poslove radi stjecanja vlasništva iste nekretnine, pa se postavlja pitanje koji od njih je sada postao vlasnik. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ponovno štiti osobu koja je u dobroj vjeri prva zatražila upis u zemljišne knjige, naravno pod uvjetom da su ispunjeni svi drugi uvjeti za uknjižbu prava vlasništva.
Idući problem se javlja ako je takav otuđivatelj jednom od tih kupaca već predao nekretninu u samostalni posjed, a ta osoba kupca još nije podnijela zahtjev za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama, ali je to napravio netko od ostalih kupaca. U takvom slučaju osoba koja je već stupila u posjed ima pravo sudskim putem zahtijevati brisanje upisanog vlasnika ( osobe koja je prva zatražila upis), ali pod uvjetom da dokaže da ta osoba nije postupala u dobroj vjeri, odnosno da je ista znala da je nekretnina u trenutku upisa već bila predana u samostalan posjed.
Konačno, bitno je napomenuti da zaštita povjerenja u zemljišne knjige ne djeluje prema stjecatelju kada se radi o pravima, teretima i ograničenjima koja postoje na temelju zakona i ne upisuju se u zemljišne knjige; dakle o navedenom se morate posebno informirati kada se upustite u potragu za nekretninom iz snova.
