Svjesni smo da sve više stranaca dolazi živjeti i raditi u Republici Hrvatskoj, a s obzirom na navedeno isti postaju ili će s vremenom željeti postati vlasnici nekretnina, a osobito ako imaju plan nastaviti ovdje dugoročno živjeti sa svojim obiteljima.
Vezano za stjecanje prava vlasništva nad nekretninama u Republici Hrvatskoj bitno je razlikovati državljane EU, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške i Švicarske Konfederacije od državljana svih ostalih država izvan gore pobrojanih jer ovisno o skupini u koju pripadaju vrijede i različita pravila.
Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima isti se primjenjuje i na strane fizičke i pravne osobe, a fizička osoba se smatra stranom ako nema državljanstvo Republike Hrvatske. Postoji iznimka vezana za navedeno, pa se tako osobe koje su iseljenici s područja Republike Hrvatske ili su njihovi potomci za koje je tijelo državne uprave utvrdilo da ispunjavanju pretpostavke za stjecanje državljanstva Republike Hrvatske, ne smatraju strancima. Kada u smislu Zakona govorimo o stranim pravnim osobama, zapravo govorimo o onim pravnim osobama koje imaju registrirano sjedište izvan teritorija Republike Hrvatske.
Ako je stranac državljanin neke od zemalja Europske unije pri stjecanju prava vlasništva nad nekretninom na teritoriju Republike Hrvatske vrijede ista pravila kao i za stjecanje prava vlasništva od strane hrvatskih državljana.
Nešto je teže steći pravo vlasništva na nekretnini u Republici Hrvatskoj ako ste državljanin neke od trećih zemalja, primjerice Republike Sjeverne Makedonije jer tada za stjecanje prava vlasništva nekretnine trebate ishoditi suglasnost Ministarstva pravosuđa, uprave i digitalne transformacije Republike Hrvatske. Naravno da taj postupak zahtjeva prikupljanje brojne dokumentacije i iziskuje određeno vrijeme koje je nadležnoj Upravi za građansko, trgovačko i upravno pravo potrebno za odlučivanje o podnesenom zahtjevu.
Riječ je o upravnom postupku u kojem se prvenstveno provjerava postoji li uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u predmetnoj državi, odnosno ispituje se postoji li mogućnost hrvatskog državljana da u toj stranoj državi stekne pravo vlasništva nekretnine.
Svaka pojedina treća država ima svoje određene pravilnosti, pa tako primjerice za Crnu Goru, Japan, Republiku Kosovo, Republiku Srbiju, Republiku Tursku i brojne druge države uzajamnost postoji, dok je za neke države utvrđivanje u tijeku, primjerice za Socijalističku Republiku Vijetnam, Kraljevinu Tajland, Belize, Republiku Uzbekistan, Burkinu Faso, Republiku Kongo, Republiku Kostariku i dr.
Neke države propisuju podrobnije pravila pod kojima je uzajamnost dopuštena, pa tako recimo u Republici Albaniji uzajamnost postoji uz uvjet da vrijednost ulaganja treba biti 3x veća od cijene zemljišta. Ne mogu se kupiti kulturna dobra, nacionalni parkovi, prirodni rezervati, muzeji, zemljišta s posebnim ekološkim vrijednostima, vojni objekti kao niti šume i poljoprivredno zemljište.
Ako je uvjet uzajamnosti zadovoljen, trebate popuniti pisanih zahtjev i uz isti priložiti sljedeće dokumente:
• pravnu osnova stjecanja vlasništva (kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o uzdržavanju ili sl.) u izvorniku ili ovjerenoj preslici,
• dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige,
• uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje, prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina, o pravnom statusu nekretnine (da li se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom),
• dokaz državljanstva stjecatelja (ovjerena preslika putovnice i sl.) ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra), ako je stjecatelj strana pravna osoba,
• u slučaju da podnositelja zahtjeva zastupa punomoćnik, potrebno je dostaviti punomoć u izvorniku ili ovjerenoj preslici
• ako podnositelj zahtjeva nije odredio punomoćnika koji će ga zastupati, a nalazi se u inozemstvu, obvezan je odrediti opunomoćenika za primanje pismena s prebivalištem u Republici Hrvatskoj
Dakle, ako ste stranac i namjeravate stjecati vlasništvo nad nekretninom na teritoriju Republike Hrvatske, osim što morate imati dostatna novčana sredstva, morate imati i strpljenja te detaljno proučiti koja vam je dokumentacija potrebna kako bi proces za vas bio što brži i bezbolniji.
