Ako imate nekretninu u suvlasništvu i niste u dobrim odnosima sa suvlasnicima zasigurno ste naišli na niz problema. Zbog složenih međuljudskih odnosa kao i nerazumijevanja instituta suvlasničke zajednice nekretnina na sudu je pokrenuto jako puno postupaka koji sudski postupci su još dodatno narušili kvalitetu ionako loših odnosa.
Poznavanje odredbi Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u dijelu koji regulira pitanje suvlasništva zasigurno bi pomoglo u razumijevanju prava i obveza svakog pojedinog suvlasnika iz kojeg ćemo razloga u članku nastojati objasniti osnove navedenog instituta.
Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio tog prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve se one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi. Primjera radi, najčešća situacija u bračnoj zajednici je da je supruga vlasnica ½ kuće, dok je suprug vlasnik isto tako ½ kuće, odnosno riječ je o nekretnini koja ima dva suvlasnika i oba suvlasnika imaju u vlasništvu polovicu čitave nekretnine.
Svaki od suvlasnika ima glede cijele stvari jednaka prava kao i svi drugi suvlasnici, osim ako nisu drugačije dogovorili te isto tako ima i obveze koje terete njegov suvlasnički dio, pa je tako dužan snositi režijske troškove u svom suvlasničkom omjeru. Nerijetka je situacija u praksi da samo jedan od suvlasnika živi u nekretnini, a drugi suvlasnik ili suvlasnici su onemogućeni da u istoj mjeri koriste svoje suvlasničke dijelove.
Primjerice ukoliko umre vlasnik nekretnine bez oporuke, a nekretninu naslijede njegovi nasljednici po zakonskim pravilima, pa odjednom nekretnina ima dva, tri ili više suvlasnika, a zapravo samo jedan od njih je živio s vlasnikom i redovito održavao nekretninu i snosio sve njene troškove, jasno je da će se javiti problemi.
Ostalim suvlasnicima uvijek preostaje da se upoznaju sa odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji regulira pitanje razvrgnuća suvlasništva. U svako doba suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je to moguće i dopušteno, i to pravo ne može zastarjeti. Ukoliko među suvlasnicima postoji sporazum o načinu na koji će se nekretnina ili nekretnine podijeliti govorimo o dobrovoljnom razvrgnuću, ali ako takav dogovor ne postoji sud će u izvanparničnom postupku o tome donijeti odluku na temelju zahtjeva suvlasnika. Ako je među strankama sporno koliko koji od suvlasnika ima suvlasničkog djela, u tom će se slučaju odluka donijeti u parničnom postupku.
Naravno da je situacija puno jednostavnija ako se suvlasnici mogu sporazumjeti i sklopiti sporazum o razvrgnuću i tim sporazumom odrediti način razvrgnuća ili čak odabrati osobu koja će umjesto njih donijeti odluku o razvrgnuću, a ako se o bilo kojem pitanju ne mogu dogovoriti ponovno odluku samo o tom pitanju može donijeti sud. Više je mogućih opcija kod dobrovoljnog razvrgnuća, pa tako postoji mogućnost geometrijske diobe nekretnina, civilno razvrgnuće, razvrgnuće isplatom, uspostavom etažnog vlasništva ili razvrgnuće više stvari istodobno.
Ako sud razvrgava suvlasničku zajednicu prvenstveno vodi računa o zakonskim odredbama, ali i o tome postoji li valjani sporazum stranaka o načinu razvrgnuća. Ako geometrijska dioba nije moguća, a da se pritom znatno ne umanji vrijednost stvari, sud će odrediti civilnu diobu što znači da će se nekretnina prodavati na javnoj dražbi, a dobiveni novčani iznos će se podijeliti među strankama sukladno suvlasničkim dijelovima. Najčešće će biti potrebno provesti i vještačenje po vještaku geodetske ili građevinske struke koji mora utvrditi je li moguća geometrijska dioba bez znatnog umanjenja vrijednosti nekretnine.
Evidentno je da će postizanje sporazuma među suvlasnicima dovesti do bržeg rješenja nastale situacije, a isto tako i do znatno nižih troškova obzirom da osoba koja sudu podnosi prijedlog za razvrgnuće suvlasničke zajednice sve troškove koji nastaju mora sama predujmiti. Naravno, u konačnosti kada postupak završi svaki od suvlasnika bit će obvezan na snošenje troškova postupka razmjerno svojoj veličini suvlasničkog dijela, ali za navedeno će biti potrebno puno strpljenja.
