Platili su stan u Grabanicama, ali ni stana ni novca. I tako već godinama ukazuje i žali se nemali broj kupaca stanova, nadajući se da će barem do dijela novca u doći u stečajnom postupku koji je – nakon neuspjele predstečajne nagodbe - nedavno otvoren nad Stanoingom, investitorom u spomenutom varaždinskom naselju. Međutim, Božidar B., jedan od nesretnih kupaca stana, mogao bi do novca doći i ranije, i to zahvaljujući tužbi za naknadu štete koju je pokrenuo protiv Grada Varaždina i Republike Hrvatske upravo zbog slučaja Grabanice.
U tužbi je naveo da je s poduzećem BP Consulting sklopio kupoprodajni ugovor za trosobnis tan površina 52,75 kvadrata i parkirno mjesto, koje je platio 53.000 eura. Unatoč tome, kupljeni stan nije mu predan u posjed, iako se upisao u zemljišnu knjigu temeljem kupoprodajnog ugovora od 18. listopada 2011. i očitovanja od 11. studenoga 2011. godine.
-Cijeli svoj radni vijek proveo sam na radu u SR Njemačkoj gdje sam se zaposlio 21. kolovoza 1973., a u invalidsku mirovinu otišao sam 2005. godine. Stan i garažu sam kupio s namjerom povratka u Hrvatsku. Kupoprodaji sam pristupio s potpunim povjerenjem u istinitost zemljišne knjige, koja je na dan kupnje ukazivala ne samo da je zgrada etažirana, nego i da je proces izgradnje dovršen. U zk izvatku je jasno pisalo da je za zgradu izdana uporabna dozvola. Naime, prije kupnje, stigao sam iz Njemačke, pristupio u poslovne prostorije BiP Consultinga gdje mi je na uvid predan čisti zk izvadak te mi je potvrđeno da je izgrađena nekretnina, koju sam obišao. Pogledao sam zgradu koja je meni kao laiku djelovala dovršeno, a što je prodavatelj dokazivao urednim zk izvatkom i činjenicom postojanja upisane uporabne dozvole u zk izvatku pa sam stoga i kupio stan, naveo je kupac u tužbi.
Međutim, nakon što mu stan nije predan u posjed, utvrdio je da zgrada nije uopće spojena na javnu elektro energetsku mrežu, javni vodovod i plin, što sa završnim radovima košta oko 3.000.000 kn, koje investitor BiP Consulting nema.
-Usprkos svemu tomem, izdana je „uporabna dozvola“ od strane Grada Varaždina koja u stvari niti ne predstavlja uporabnu dozvolu. Naime, čl. 262. st. 2. točke 7. tadašnjeg Zakona o građenju i prostornom uređenju jasno propisuje da će se zahtjev za izdavanje uporabne dozvole odbiti ako građevina nije priključena na prometnu površinu i druge građevine, odnosno uređaje komunalne infrastrukture određene lokacijskim uvjetima pa predmetna građevina uopće nema uporabnu dozvolu, ali je usprkos tome izdan akt nazvan „uporabna dozvola“, ukazivao je kupac.
Međutim, kako je naglasio, Općinski sud u Varaždinu ipak je upisao zabilježbu postojanja uporabne dozvole, a za što nije imao zakonskog uporišta.
-Istražujući ovaj slučaj i pripremajući se za ovaj predmet, pribavio sam predmetnu „uporabnu dozvolu“ te utvrdio ono što je trebao utvrditi sud kada je dobio prijedlog za upis, a to je da se uopće ne radi o uporabnoj dozvoli, nego o nekakvom kvazi upravnom aktu nazvanom „uporabna dozvola“ kojim se dozvoljava uporaba stambene građevine – konstruktivni dio u kojem će se tek dovršiti 40 stanova i 19 garaža te da će tek po dovršetku radova investitor zatražiti novi tehnički pregled, upozorio je kupac naglašavajući da „zakon nigdje ne propisuje izdavanje te vrste dozvole i da se radi o nezakonitom aktu koji nikada nije mogao biti izdan, niti je u zemljišne knjige smjela biti upisana zabilježba postojanja uporabne dozvole“.
Posebno je naglasio da je nekretninu kupio vjerujući javnim ispravama, savršeno urednom zk izvatku i činjenici da je u zk upisano postojanje uporabne dozvole, a što jasno znači da je nekretnina dovršena.
-S obzirom da je upravno tijelo očito protupravno izdalo akt koji ne predstavlja uporabnu dozvolu, ali koju je nazvalo „uporabna dozvola“, a Općinski sud u Varaždinu je taj akt upisao u zk kao valjanu uporabnu dozvolu, to me kao kupca navelo da kupiđ nekretninu, jer ako kupac ne može vjerovati službenim gradskim aktima i rješenju nadležnog suda, postavlja se pitanje kome se uopće može vjerovati. Svaki razuman građanin ima sve pretpostavke da povjeruje da je zgrada u kojoj kupuje stan i garažu dovršena, ukoliko je nadležan sud upisao da je za zgradu izdana valjana uporabna dozvola, upozorio je kupac, navodeći da mu je počinjena šteta jer zgrada i dalje nije dovršena, a šteta mu se ne može nadoknaditi od BiP Consulting jer će biti likvidiran.
Tužbenim zahtjevom predložio je zato da se tuženicima naloži da mu solidarno nadoknade štetu u iznosu od 45.800 eura. Tome su se, naravno, usprotivili Grad Varaždin i Republika Hrvatska, koja je tvrdila da u „konkretnom slučaju ne postoji nezakonit ili nepravilan rad zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda u Varaždinu, budući je isti postupao pravilno i u potpunosti sukladno zakonskim odredbama, pa tako ne postoji niti odgovornost države za popravljanje štete koja je nastala tužitelju“.
Međutim, nakon razmatranja dokaza, bjelovarski Općinski sud je prije svega ukazao tko odgovara za ovakvu vrstu štete, ukoliko se utvrdi. Tako je upozorio da je prema Zakona o sustavu državne uprave, važećeg u vrijeme izdavanja predmetne uporabne dozvole i čl. 14. Zakona o sustavu državne uprave, važećeg u vrijeme podnošenja predmetne tužbe, štetu koja građaninu, pravnoj osobi ili drugoj stranci nastane nezakonitim ili nepravilnim radom tijela državne uprave, tijela lokalne i područne (regionalne) samouprave, odnosno pravnih osoba koje imaju javne ovlasti u povjerenim im poslovima državne uprave - naknađuje Republika Hrvatska. Dakle, i za rad tijela jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave, kao i za tijela državne uprave, odgovorna je Republika Hrvatska.
Nadalje, nesporno je da su poslovi izdavanja uporabne dozvole poslovi državne uprave, te da su ti poslovi u sporno vrijeme bili povjereni u rad Gradu Varaždinu. Stoga, u slučaju nezakonitog ili nepravilnog rada tih poslova državne uprave, zbog kojih fizičkoj ili pravnoj osobi nastupi šteta, za naknadu štete odgovara Republika Hrvatska.
A razmatrajući dokaze, sud je zaključio da je šteta napravljena, a to je i obrazložio.
- Grad Varaždin je izdao uporabnu dozvolu, a da za to nisu bile ispunjene zakonske pretpostavke, time je, prema ocjeni ovoga suda, postupio nezakonito, a zbog izdavanja uporabne dozvole tužitelju je nastala šteta. Prema Zakonu o zemljišnim knjigama, zemljišno knjižni sud nije ovlašten ispitivati niti osnovanost, niti zakonitost rješenja, ali samo u situaciji kada upis određuje drugi sud ili nadležno tijelo. U konkretnom slučaju to nije ispunjeno, jer Grad Varaždin nije odredio upis, pa zemljišno knjižni upis određuje zemljišno knjižni sud. Međutim, prema ocjeni ovoga suda, zemljišno knjižni sud je propustio upisati u zemljišne knjige izreku odluke Grada Varaždina, Upravnog odjela za provedbu dokumenata prostornog uređenja i građenja od 31. svibnja 2011. o izdanoj uporabnoj dozvoli, a to je da je uporabna dozvola izdana za konstruktivni dio u kojem će se dovršiti 40 stanova i 19 garaža u prizemlju, hidrantskom mrežom i gromobranskom instalacijom u Varaždinu. Time je zemljišno knjižni sud nepravilno postupio. U zemljišnim knjigama upisana je samo zabilježba postojanja uporabne dozvole, ali ne i cijela izreka uporabne dozvole, što je ozbiljni propust i nepravilnost u postupanju i to takve naravi, kojim voljnim postupanjem je nanesena šteta tužitelju, zaključio je sud te presudio da će Republika Hrvatska kupcu trebati platiti 16.510,25 eura, uvećano za kamatu i parnične troškove u iznosu od 3.721,71 eura, ukoliko presuda postane pravomoćna.
